Conseil municipal, janvier 2009

Il y a trois éléments qui expliquent cette baisse brutale, c'est premièrement, il n'y a plus d'élasticité sur les valeurs des loyers, c'est-à-dire qu'aujourd'hui en France, des loyers de Robien - les loyers de marché en province sont à peu près 10 à 11 euros du mètre carré par mois - ne peuvent plus augmenter et donc les investisseurs ne peuvent plus s'attendre à des rentabilités qui pourraient augmenter.
Deuxième élément, les taux de rentabilité attendus par ces investisseurs. Il faut savoir que les investisseurs en habitat, il y a encore quelques années, arrivaient à obtenir à peu près 5-6 % de rentabilité sur leurs logements neufs. Au cours de la dernière année, en 2007-2008, le taux est tombé de 4 % à 3,8 %, ce qui fait que ces investisseurs ne trouvant plus un taux intéressant se sont détournés de ce type d'investissement sachant qu'ils attendent plutôt 4,5 %.
Et troisième élément, l'image très préjudiciable de ces types de logements, de Robien, où on a construit parfois un peu n'importe où, n'importe quoi et n'importe comment des logements qui ne trouvaient plus preneurs, ce qui a fait que cela a fait effondrer carrément ce segment du marché.
Deuxième foyer de crise, c'est la vente à propriétaire-occupant. Qu'est-ce qui s'est passé ? D'abord, globalement cela a baissé parce qu'on a une perte de solvabilité, baisse de solvabilité de la clientèle et de pouvoir d'achat - l'année 2008 n'a pas été une année facile pour les ménages - ; deuxièmement, le coût global logement plus transport, avec la crise énergétique et le coût de l'essence, a été mis en lumière pour un certain nombre de gens, et notamment ceux qui avaient à prendre deux voitures journalièrement pour aller travailler ; on a calculé que ça faisait rapidement 80 à 100 euros de plus pour un ménage avec deux voitures en moyenne par mois, ce qui est énorme quand on a des revenus à 1 500 - 2 000 euros par mois pour un ménage dans les gammes moyennes.
Et on sait que le coût global supportable, c'est à peu près 45 % du budget d'un ménage, au-delà ça ne passe plus. Et là, on était en train de dépasser ce taux.
Et troisièmement, on le sait, le coût du crédit est devenu plus cher à une époque, même s'il rebaisse aujourd'hui mais surtout les conditions des banques sont beaucoup plus draconiennes, ce qui fait que beaucoup de candidats ont été refusés, il y avait un taux de désistement ces derniers mois de un sur deux à peu près, alors qu'avant il n'y avait que 15 % de désistements suite au refus des banques. Et donc on voit que là, il y a un gros pan de marché qui a très fortement baissé.
A l'inverse, on a commencé à avoir le locatif social - au sens large du terme - conventionné, c'est-à-dire que là on est sur tous types de financements, j'y reviendrai pour Nantes qui a commencé un petit peu à augmenter, parce que quand le privé commence à lever le pied, souvent on voit le monde HLM - qui peut profiter de prix de foncier qui baisse ou d'opportunités - relancer un petit peu la machine.
Seul problème, qui est aussi un foyer à mon avis de problématique, c'est que les loyers du logement locatif social sont souvent encore très élevés en terme d'accessibilité à la clientèle ; on a pas mal de ménages qui a du mal à payer ses loyers, compte tenu du peu d'APL résiduel que contiennent ces ménages, dès qu'ils dépassent un SMIC, un SMIC et demi, l'APL est pratiquement nul et les loyers sont très forts.
Cette crise est différente suivant la façon dont on l'observe. Pour 2009, on pense que globalement le marché va encore se tasser avec certainement une montée en puissance du locatif conventionné social et encore un tassement des autres marchés, peut-être que l'investissement pourra un peu se stabiliser, selon moi, avec certaines nouvelles mesures qui pourraient relancer l'investissement pour des classes plutôt intermédiaires.
Deuxième élément d'explication sur la crise, que s'est-il passé exactement ? Qu'est-ce qui a fait que la surchauffe des prix a créé un genre de bulle qui a éclaté, comme on dit ? Il y a trois causes qui expliquent que depuis le début des années 2000, les prix ont flambé.
Premièrement, les taux d'intérêt ont mécaniquement solvabilisé les gens. C'est-à-dire qu'avec 500 euros de remboursement par mois, quand on remboursait 100 en l'an 1998, on a pu avec la même somme rembourser 170. C'est-à-dire que cet effet, mécaniquement, a créé un effet d'aspiration des prix vers le haut où toute la chaîne de production, ceux qui vendaient le terrain, les promoteurs, les marges, a fait que les prix ont augmenté et que le client n'en a pas vraiment profité et puis les durées de prêts se sont allongées.
Deuxième phénomène, les apports personnels ont fortement augmenté aussi pour ceux qui achetaient dans le neuf, avec des apports personnels qui quand ils étaient à la base 100, sont montés également à une base à peu près de 170, et donc cela a permis d'augmenter la valeur du bien que l'on pouvait acheter.
Et troisième effet, les coûts de construction ont fortement augmenté - c'est la troisième courbe - jusqu'à 150 par rapport à la valeur 100 de 1998 et ces trois phénomènes ont tiré les prix vers le haut.
Et il y a eu un phénomène de spéculation et comme toute bulle à un moment donné, l'élastique se tend et puis casse et c'est ce qu'on a observé au milieu de l'année 2007, cet élastique s'est cassé, les taux en plus, deux ans avant, ont commencé à remonter, ça veut dire que les clients pour rembourser la même somme devaient payer beaucoup plus par mois ; il y a eu un mouvement de défiance d'image qui fait que petit à petit - et puis la crise financière bancaire est arrivée - les banques ont resserré leurs crédits et on a vraiment le problème actuel qu'on a observé.
à quelles conditions on peut voir rebondir ce marché de l'habitat au niveau national ?. Je pense qu'à partir de moins 15 %, on le sent d'ailleurs dans des programmes, soit dans les programmes existants, on baisse les prix ; soit dans les nouveaux programmes à moins 15 %, la machine a l'air de pouvoir repartir, si par ailleurs bien sûr la confiance économique et la confiance dans l'emploi sont présentes.
Mais à moins 15, selon moi, les conditions pourraient être telles que le marché pourrait repartir, compte tenu que partout en France, on a un énorme besoin de logements. La crise immobilière, aujourd'hui, ne fait que nourrir la crise du logement en France. Pensez que certains spécialistes disent qu'il manque entre 500 000 et 800 000 logements pour répondre aux besoins quantitatifs de ce pays qui a une démographie très porteuse.
Les chiffres sur la ville de Nantes, puisque c'est elle qui nous intéresse : on retrouve les moyennes sur 2004-2008 de chiffres entre le locatif conventionné, et ce que l'on peut observer dans les chiffres, c'est que le vrai locatif social, que ce soit le prêt classique qu'on appelle le PLUS ou le PLAI qui est le prêt encore un cran en-dessous pour les ménages les plus modestes, est à un niveau d'un peu plus de 400 logements par an en moyenne et que par contre il y a une autre catégorie de logements conventionnés qui s'appelle le PLS, un peu technique, mais c'est le Prêt Locatif Social qui s'adresse à des catégories intermédiaires et à des loyers 20 à 30 % plus élevés. Et donc ce PLS, quelque part, c'est un faux logement social si je peux me permettre ce raccourci.
On voit sur la ville de Nantes que vous avez beaucoup de ventes à investisseurs, comme dans les grandes métropoles parce que ce sont des marchés où les fonciers étaient chers, les promoteurs mettaient les prix à des niveaux très élevés - vous les avez observés comme moi - et que finalement il n'y avait qu'un investisseur capable d'acheter ces logements, dans la mesure où on lui promettait un taux de rentabilité suffisant.
Par contre, peu d'individuel bien évidemment et un peu de collectif en vente à utilisateur mais finalement assez peu par rapport aux besoins que l'on peut rencontrer sur un territoire.
Il y a une notion importante aussi sur la ville de Nantes qui fait le relais avec le PLH, pourquoi on en était arrivés à ces 1 600 logements dans le PLH précédent ? En fait, il faut savoir qu'avant, jusqu'au 1 250ème logement sur la ville de Nantes, on ne construit que pour garder la même population. En terme technique, certains appellent cela le point mort. C'est-à-dire que jusqu'à ce niveau-là, la population n'augmente pas. Pourquoi ? Parce que c'est simplement le nombre de logements qu'il est nécessaire de construire pour répondre au desserrement des ménages - les ménages ont une taille qui diminue, je crois que sur la ville de Nantes on est à 1,9 en 2005, d'après des résultats récents alors qu'on était encore à 2 par ménage 6 ans avant - donc ce desserrement, le remplacement des logements qui ont été démolis également, jouent sur les logements vacants qui ont été remis sur le marché, c'est pour cela qu'il y a moins 80 qui viennent diminuer. Donc 1 250, c'est le niveau pour garder la même population.
Et dans les objectifs du PLH, on est arrivés à 1 600 à l'époque, donc 350 de plus, pour répondre à la volonté de croissance, pour répondre à la croissance démographique liée à la croissance économique du territoire. Sachant qu'à l'époque, le PLH prévoyait un effort plus grand des communes périphériques mais qu'à la lecture des derniers chiffres, Nantes a dépassé ses objectifs alors que finalement dans la périphérie, on n'a peut-être pas toujours atteint les objectifs souhaités.
Quelque chose qui éclaire aussi la connaissance du marché - c'est le calcul des emménagements annuels sur la métropole nantaise - ce sont des chiffres sur Nantes Métropole parce que je n'avais pas les chiffres de Nantes ; c'est très important, on s'aperçoit que 60 % de ce qui fait le marché des emménagements est surtout lié au parc privé existant où c'était justement ce fameux de Robien.
C'est-à-dire qu'on pressent aujourd'hui que la crise va créer de la tension sur certains segments de ce parc locatif privé et on l'observe déjà, parce que moins d'accessions par ailleurs, les gens n'achetant pas vont rester locataires. Paradoxe, on observe même sur certains quartiers des manques de logements neufs, les fameux de Robien, pour certaines catégories de clientèle et puis demain sur ce parc privé, l'impact des mesures du Grenelle de l'environnement qui par ailleurs n'ont pas encore trouvé d'échos dans la loi ENL font que sur ce parc-là vont se concentrer des enjeux majeurs en terme de réhabilitations.
Les propriétaires vont se poser des questions : comment je fais pour réhabiliter ? Les locataires commencent à se demander s'ils vont continuer à louer dans des bâtiments énergivores, on sent que ce parc-là, quel que soit son type ou son secteur géographique dans la ville va poser problème dans les années à venir.
Ensuite, je vais juste rapidement comparer avec quelques autres métropoles. J'ai comparé avec quelques métropoles sur lesquelles j'avais des données. A côté de Nantes, j'ai pu trouver des chiffres sur Montpellier, Toulouse et Rennes métropole. En fait ce que j'ai envie de dire quand on compare, on a un peu une même situation sur pas mal de métropoles françaises. Ici, je dirais que la situation est quand même un petit peu plus saine qu'ailleurs parce que vous aviez peut-être moins de ventes à investisseurs.
Cela vient de la politique du PLH, la mobilisation du foncier, le dialogue avec les acteurs et quelque part un système de régulation qui a déjà fonctionné au moment où la crise arrivait. Mais vous êtes quand même aujourd'hui comme ailleurs, partout, dans un marché qui est bloqué à cause de la crise et qui du coup pose la question de comment on peut arriver à débloquer cette situation.
Je voudrais pour terminer, vous parler maintenant des clients parce qu'on a parlé de chiffres, de logements mais en fait derrière, on a surtout des clients, des Nantais qui cherchent à se loger.
Alors pour cela j'ai produit un genre de pyramide des ménages de la ville de Nantes en fonction de leurs tranches de revenus. C'est en fonction de tranches qui se comparent au plafond du logement social, 60°% du plafond, 80, etc....
Un exemple pour un ménage avec un enfant, pour un T3. Qu'est-ce qu'on s'aperçoit ? Pour les plus démunis, les ménages qui sont aussi souvent des actifs, soit c'est le parc social ancien existant compte tenu de son âge et des loyers peu élevés qui y répond, soit le fameux PLAI dont je parlais tout à l'heure dans le neuf, le logement social à loyer plus modéré encore, qui peut correspondre à ces besoins.
Deuxièmement, on voit que le fameux PLS dont je parlais tout à l'heure, qui est presque tout en haut, est un produit presque de luxe ; cela ne peut répondre si on multiplie 4 fois le loyer pour avoir le revenu mensuel, pour un T3, pour louer un T3 en PLS qui est du logement conventionné, il faut un revenu de 2 400 euros par mois. Or, on voit bien que dans la pyramide, 2 400 euros, on est déjà en haut de la pyramide.
Et le de Robien paradoxalement, il répond lui à des clientèles mobiles, jeunes actifs qui cherchent à louer pendant un ou deux ans et qui, quelque part, constituent une alternative et donnent de la fluidité au marché. Je pense qu'il ne faut pas complètement arrêter ce type de produit.
Sur l'accession, ce que j'appelle l'accession libre, c'est-à-dire que c'était les produits ces dernières années des promoteurs, à des prix qui dépassaient souvent 2 700, voire 3 000 euros du mètre carré et on s'aperçoit que là on ne répond pratiquement qu'à 20 % de la population avec ces produits du marché libre dans le neuf.
Alors que pour répondre au niveau intermédiaire, il faut plutôt se situer entre 2 400 et 2 700 euros du mètre carré, et encore on peut rencontrer des difficultés, sinon 50 % de la clientèle nantaise ne peut malheureusement pas accéder et quelque part il y a un système avec cette production qui fait que malgré les efforts du PLH, on est toujours dans un système qui parfois exclut un certain nombre de ménages parce que l'offre n'est pas adaptée.
Enfin, quelques réflexions pour terminer sur l'avenir. Selon moi, dans un marché comme le vôtre, mais dans beaucoup de métropoles, on a toujours besoin de réguler et au contraire aujourd'hui, encore plus d'accompagner la sortie de crise parce que les besoins sont là et qu'on a besoin de faire fonctionner ce système.
Deuxième élément, vous êtes dans une ville centre d'une agglomération, ces villes vont être de plus en plus soumises à une pression forte, compte tenu du nouvel attrait pour les centres villes, les services, l'accessibilité aux transports en commun et cela va renforcer à la fois votre attractivité et les besoins et donc la tension sur les marchés.
La qualité perçue par les clients, on le voit, commence à changer par rapport à ces qualités environnementales, énergie, consommation d'énergie qui font que cela pourra demain déqualifier certaines parties du parc au détriment d'autres, et que cela il faudra le prendre en compte dans vos stratégies.
Donc cela demande une approche beaucoup plus qualitative dans la programmation et la territorialisation de vos interventions, cela peut être au niveau, bien sûr, de la métropole.
Le parc existant enfin, qui risque en partie de se retrouver déqualifié compte tenu des normes, cela impose une transversalité de la politique de l'habitat avec le reste. Bien sûr aujourd'hui, on ne peut pas parler à la fois d'économie sans se préoccuper d'attirer de jeunes actifs pour remplacer les gens qui vont partir à la retraite, de transports et d'habitat pour rapprocher les lieux de vie et les lieux des points de transport, je pense que c'est tout cela qui fait qu'on pourra demain continuer à avoir un marché qui fonctionne bien.
Pour finir, le marché nantais est passagèrement bloqué avec la crise comme partout ailleurs, mais peut-être moins touché - Monsieur le Maire le disait, je suis assez d'accord - donc il ne faut pas se crisper en temps de crise et garder un certain cap, en régulant toujours mieux et en anticipant les effets de cette nouvelle donne en habitat à laquelle on assiste, la crise de l'énergie, les normes du Grenelle de l'environnement, l'évolution du mode de vie aussi - les clients ont des attentes qui évoluent - et donc tout cela milite selon moi pour une approche et un regard plus qualitatifs sur le marché.